对此，高院生认为=，以价换量并不是坏事。二手房市场承接了很多需求，因此即使在4月份成交规模回落了•■●，但绝对值仍然远超新房●■•。目前二手房成交规模处在高位，说明市场需求还是在的。

　　“随着市场的变化，合肥客户对价格也非常敏感。”上述相关人士表示，=★◆“并且这种价格敏感不限于刚需客户。目前市场140平方米以上的大户型供应占比非常高△◆，但最近很明显地感受到，400万元成了总价段的分水岭▪，一旦超过400万元，流速就会减缓”。

　　国家统计局数据显示，4月份合肥二手房环比微跌0.3%，同比下跌了7.4%。一季度合肥二手房市场热度快速提升，据中指研究院监测●，3月份带看量、成交量均创近一年新高，整体成交规模同比增长24.8%。但4月开始市场热度高位回落，成交规模环同比下降，价格延续下行趋势。

　　据中指研究院统计，1～4月合肥市区新建住宅共成交101▼■=.2万平方米，同比涨幅达50•★▼.7%。

　　“新房市场以改善性需求为主导•，而很多刚性需求被二手房虹吸了。▼■…”高院生指出。

　　高院生说★…：“合肥二手房成交占比最高的时候达到了近80%■…△，相当于每成交10套房子•，有8套是二手房。二手房以价换量之后优势更明显，刚需客户自然流入了二手房市场▼。”

　　德佑地产的中介王清（化名）透露：▼=•“合肥二手房基本回到2018年的价格了，目前二手房整体价格还是向下。▼●”

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　　每经记者从中指研究院《2025年一季度合肥市区项目成交金额TOP20》榜单看到，招商玺、招商奥体公园、招商庐州臻境等项目入榜。

　　合肥的新房今年已经连续3个月上涨了，但•■★“二手房基本回到2018年的价格了▼…”。

　　他建议：“要是孩子等着落户上学或者着急换房，现在看到合适的可以下手；要是不着急，也可以慢慢关注，有合适的房源或者低于市场价的再捡漏。”

　　对于市场体感，他表示：“一季度整体热度更高，从4月份第二周开始，整体观望情绪较重。而且刚需刚改客户普遍对价格敏感，都要看价格做决定。◆”

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　　5月20日，中指研究院华东大区常务副总高院生在接受《每日经济新闻》记者电话采访时分析★■-：“数据的背后=★，一方面是去年四季度到现在量的修复，合肥1～4月份市区新房成交面积同比增长了50%，对价格有修复作用；另一方面是结构性因素的叠加，今年合肥入市项目以改善型为主，但成交相对活跃的基本是计容规则调整后的四代宅，相比非四代宅有一定溢价。这些项目对原先的项目形成一定补充，流速比较理想。”

　　■▼◆“项目案场的直观感受是，客户越来越挑剔，新计容产品成为他们的优先考虑。但随着新计容产品新鲜感逐渐减低…●，购房目的也以自住为主•●▪，比如结婚分巢、家庭人口增长、子女上学等才会成为买房置业的理由，投资性客户的占比降低了●，甚至一些作为资产配置的买房人，他们的观望情绪越来越浓厚--。”他坦言。

　　重要的原因是，在合肥，自住刚性需求同样是二手房市场的主导。从中指研究院监测的一季度数据来看，100平方米以下刚需户型成交占比超过60%，其中60平方米以下户型占比13.3%，而且主城老破小热度提升。

　　根据国家统计局公布的4月份70城房价指数，合肥新房价格指数环比上涨0.3%，这是合肥新房今年以来连续3个月上涨。同时，新房的单月同比降幅不断收窄，1～4月份降幅分别为5.9%、5.3%、4.9%◆▪■、3.9%。值得注意的是，二手房价格仍处于下降通道中，4月份环比降幅为0.3%，但同比降幅已经从2024年10月的10%，逐月收窄至7=▼-.4%。

　　▼★•“房龄5～6年的二手房是最佳选择=，再老的房子就不建议买了。现在合肥买房就两种需求，一种是小孩上学用，另一种就是结婚■•，投资客已经基本看不到了。”王清介绍。

　　据上述人士介绍，招商玺是合肥首个备案价突破5万元/平方米的项目，2024年2月拿地，8月入市销售，目前销售均价达到48647元/平方米。招商奥体公园总供应量超过5000套，在合肥市场量一直保持着比较好的销售流速•，一季度成交了2◆★.2万平方米。从实际销售情况来看▼★△，尽管招商蛇口当前在售以老规项目为主，但通过品质打造，仍能保持较高流速。

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　　主打刚改需求的龙湖亚伦璟云上府，4月份销售表现也较好•=…。作为非计容新规项目==，璟云上府也只能通过产品•◆■“硬拼”。项目相关负责人表示，其中的118户型在标准三房外•◆-，多打造了一个空间。洋房产品从得房率和舒适度•……、后期保值特性来说，还是比较受买房人欢迎的•。加上龙湖在合肥本地的影响力和产品兑现力，也是推动买房决策的因素之一。

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　　从一季度和4月份成交排名来看，计容新规项目成为成交回暖的主要动力。在成交金额和成交面积TOP20中，新规项目占据了绝对优势。但值得注意的是，市场存量更大的老规项目（计容新规出台前拿地建设的项目）必然面临去化压力。

　　合肥新房价格已连续3个月上涨，但二手房价格仍处下降通道▪=◆。中指研究院华东大区常务副总高院生分析，新房价格上涨得益于成交面积同比增长50%及结构性因素叠加▪。而二手房以价换量优势显现，刚需客户流入●◆★。招商蛇口合肥公司相关人士坦言市场已企稳，但老规项目面临去化压力。中介王清透露=，合肥二手房基本回到2018年价格•▪▼。

　　高院生指出，信心和预期非常重要，持续回暖一定要有持续■△•、稳定的政策去改善信心和预期；要有持续的好产品供应，打造适合合肥的好房子●；中央的政策能更好地在合肥落地和执行。此外■●，一定要保护好在合肥市场持续深耕的企业=，给予政策上的支持。

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　　“二手房价格不可能一下子全面企稳，毕竟存量规模很大△■，只能逐步收窄降幅▼■，随后高活跃度的二手房小区价格率先企稳=。而根据监测，4月份已经有17%的房源调涨了价格。”

　　招商蛇口合肥公司相关人士对每经记者坦言，-“合肥市场的确已经企稳，但今年的市场发生了比较大的变化=。一是去年下半年合肥推出了计容新规●•■，新项目的得房率相较于老项目普遍提升12%以上…▼●。即同样单价的情况下，购买新项目相当于比过去多得到了12%的房屋面积。另一个变化是，2024年下半年开始◆，合肥推出了核心位置的优质地块•◆，这些项目入市后叠加了多重优势。新规带动市场整体成交企稳，老规项目面临较大挑战”。